En el panorama en constante evolución de los bienes raíces comerciales, realizar una Evaluación Ambiental del Sitio (ESA) es un paso crítico en el proceso de diligencia debida. Las ESA ayudan a identificar responsabilidades de contaminación ambiental potenciales o existentes.
¿Qué es una evaluación ambiental del sitio?
Una evaluación ambiental del sitio es un examen detallado de una propiedad para identificar cualquier condición ambiental que pueda ser una responsabilidad para los propietarios actuales o futuros.
La evaluación evalúa el terreno, el suelo subyacente y cualquier estructura para detectar la presencia de materiales peligrosos o contaminación.
¿Qué es la norma ASTM E1527?
ASTM E1527 es un conjunto de pautas desarrolladas por la Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales (ASTM) que describe la práctica estándar para las evaluaciones ambientales del sitio: Fase I del proceso de evaluación ambiental del sitio. Proporciona un marco para que los profesionales ambientales evalúen la condición ambiental de una parcela de bienes raíces comerciales con respecto a la presencia de sustancias peligrosas o productos derivados del petróleo.
¿Qué es una Fase I de la ESA?
La Fase I de la ESA es el primer paso en el proceso de debida diligencia ambiental. Implica una revisión exhaustiva de los registros, una inspección del sitio y entrevistas con propietarios, ocupantes, vecinos y funcionarios del gobierno local para identificar posibles riesgos de contaminación. El objetivo es evaluar si existen condiciones ambientales reconocidas (REC) asociadas con la propiedad.
¿Qué es una ESA de Fase II?
Si la Fase I ESA identifica una posible contaminación, se puede recomendar una Fase II ESA. Esta fase implica la recolección de muestras de suelo, agua subterránea y materiales de construcción para análisis de laboratorio y confirmar la presencia de sustancias peligrosas. Es un proceso más detallado e invasivo destinado a cuantificar los niveles de contaminación y evaluar el riesgo para la salud humana y el medio ambiente.
¿Quién realiza una evaluación ambiental del sitio?
Las evaluaciones ambientales del sitio son realizadas por profesionales ambientales con experiencia en identificar y evaluar riesgos ambientales. Estos profesionales suelen tener experiencia en ciencias o ingeniería ambiental y están capacitados para cumplir con la norma ASTM E1527.
¿Cuándo necesita que le realicen una ESA?
Una ESA es crucial al adquirir una propiedad comercial, ya que puede identificar posibles pasivos ambientales que podrían afectar el valor de la propiedad o generar costos de limpieza significativos. Los prestamistas suelen exigir una ESA antes de aprobar financiación para proteger su inversión. Además, la realización de una ESA puede brindar a los compradores tranquilidad y protección contra futuras responsabilidades ambientales.
Lista de recursos para aprender más sobre la ESA
- Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales (ASTM) – Ofrece información detallada y capacitación sobre ASTM E1527.
- Agencia de Protección Ambiental (EPA) – Proporciona recursos y directrices sobre evaluaciones ambientales y contaminación.
- Agencias ambientales estatales – Ofrecer conocimientos y regulaciones locales en materia de evaluaciones ambientales.
- Asociación de Desarrollo de Bienes Raíces Comerciales (NAIOP) – Proporciona recursos y mejores prácticas para la debida diligencia en transacciones inmobiliarias.
- Empresas consultoras ambientales – Muchas empresas ofrecen recursos y servicios educativos relacionados con las ESA.
Conclusión
La realización de una evaluación ambiental del sitio es un paso crítico en el proceso de adquisición de bienes raíces comerciales, ya que proporciona información esencial sobre posibles pasivos ambientales. Comprender el alcance y la importancia de las ESA, incluidas las normas ASTM E1527, las evaluaciones de Fase I y Fase II, y saber cuándo y quién debe realizar estas evaluaciones, puede ayudar a los inversores a tomar decisiones informadas y mitigar los riesgos.